Das italienische Immobilienrecht unterscheidet sich in mehreren Punkten vom deutschen Recht, besonders wenn es um den Abschluss eines Vorvertrags geht. In Italien ist es gängig, einen solchen Vorvertrag zu schließen, der weit mehr als nur eine einfache Reservierung darstellt. Er bringt sowohl Rechte als auch Pflichten für beide Parteien mit sich.
Was genau ist ein Vorvertrag?
Ein Vorvertrag (im Italienischen preliminare oder compromesso) wird zwischen KäuferIn und VerkäuferIn einer Immobilie vor dem endgültigen Kaufvertrag abgeschlossen.
Dieser Vorvertrag ist rechtlich bindend und sollte daher gründlich geprüft und sorgfältig formuliert werden, bevor Du ihn unterschreibst.
Warum ist ein Vorvertrag notwendig?
Ein Vorvertrag sorgt für mehr Sicherheit bei der Durchführung des Immobilienkaufs. Sobald er unterzeichnet ist, wird in der Regel eine Anzahlung fällig, die meist zwischen 10 % und 30 % des gesamten Kaufpreises ausmacht.
Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie unter den im Vorvertrag festgelegten Bedingungen an den Käufer zu übertragen.
Was wird im Vorvertrag festgelegt?
Im Vorvertrag werden alle wesentlichen Details des Kaufgeschäfts festgehalten. Es ist daher ratsam, sich vor der Unterzeichnung rechtlich beraten zu lassen, da dieser Vertrag die Grundlage für den späteren Kaufvertrag bildet.
Folgende Punkte sollten im Vorvertrag unbedingt enthalten sein:
- Die vollständigen Personalien beider Vertragsparteien. Bei verheirateten Käufern oder Verkäufern muss auch der Güterstand angegeben werden
- Detaillierte Angaben zum Grundstück, inklusive Katasterinformationen
- Eine genaue Beschreibung der Immobilie sowie möglicher Nebenräume oder Nebengebäude
- Informationen zur Baugenehmigung: Liegt diese vor oder wurde sie beantragt? Gibt es noch offene Fragen dazu?
- Rücktrittsbedingungen und Klauseln zum Käuferschutz (diese sind in den Standardformularen der Makler nicht immer enthalten)
- Ein definitiver Zeitpunkt, bis zu dem der Kauf abgeschlossen sein soll
- Der endgültige Kaufpreis sowie Details zur Zahlung (üblicherweise bei der notariellen Beurkundung und auf ein Notaranderkonto)
- Die vereinbarte Anzahlung, die bei Unterzeichnung des Vorvertrags zu leisten ist (inklusive Angaben zu Zahlungsfrist und -konto)
- Gibt es laufende Darlehen oder Hypotheken auf der Immobilie?
- Eine Übersicht aller technischen Merkmale der Immobilie.
Achtung:
Fehlen wichtige rechtliche Informationen im Vorvertrag,
könnte er möglicherweise für ungültig erklärt werden.
Muss der Vorvertrag vom Notar beglaubigt werden?
Im Gegensatz zum endgültigen Kaufvertrag muss der Vorvertrag nicht zwingend notariell beurkundet werden. Es kann jedoch zusätzliche Sicherheit geben, wenn ein Notar bei der Unterzeichnung anwesend ist. Der Notar stellt sicher, dass die Immobilie auch wirklich der im Vertrag beschriebenen entspricht und überprüft, ob keine ungenannten Belastungen (wie Hypotheken oder Kredite) bestehen. Auch eine erste rechtliche Prüfung (die sogenannte „Ventennio“-Prüfung) findet hier statt.
Dennoch entscheiden sich viele Käufer und Verkäufer dafür, den Vorvertrag in privatschriftlicher Form (als scrittura privata) zu unterzeichnen, da dies sowohl kostengünstiger als auch zeitsparender ist. Der notarielle Vorvertrag ist mit höheren Kosten und einem längeren Verfahren verbunden.
Vom Vorvertrag zurücktreten
Kann ich zurücktreten, wenn ich die Immobilie nicht mehr kaufen möchte?
Da der Vorvertrag rechtlich bindend ist, ist es ohne triftigen rechtlichen Grund nicht möglich, einfach vom Vertrag zurückzutreten. Falls Du nach der Unterzeichnung feststellst, dass die Immobilie nicht Deinen Vorstellungen entsprichst und Du zurücktreten möchtest, kann der Verkäufer die Anzahlung unter bestimmten Umständen einbehalten.
Gleiches gilt, wenn der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt: Er muss dann die Anzahlung zurückerstatten und könnte sogar gezwungen sein, Dir den Kauf vor Gericht zu ermöglichen oder Dir eine höhere Entschädigung zu zahlen.
Es gibt jedoch auch rechtlich zulässige Gründe, aus denen eine Vertragspartei vom Vorvertrag zurücktreten kann. Diese müssen jedoch entsprechend begründet werden.
Angebot: Falls Du Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Vorvertrags hast, stehe ich Dir gerne für eine umfassende Beratung zur Verfügung.
Fazit "Vorvertrag beim Immobilienkauf"
Der Vorvertrag ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienkaufs in Italien und stellt sicher, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer klare Vereinbarungen treffen. Da der Vorvertrag rechtliche Auswirkungen hat, ist es besonders wichtig, ihn von einem erfahrenen Anwalt oder einer Anwältin überprüfen oder aufsetzen zu lassen.
Meine Empfehlung zum Vorvertrag
Ich empfehle, den Vorvertrag in Anwesenheit eines Notars zu unterzeichnen, wenn Unsicherheiten oder komplexe Fragen bestehen.
Gerne stelle ich Dir einen Notar aus meinem Netzwerk vor, der auch eine Beurkundung ohne Deine persönliche Anwesenheit durch eine Vollmacht ermöglichen kann. In den meisten anderen Fällen genügt eine privatschriftliche Vereinbarung – diese sollte jedoch unbedingt vorher rechtlich geprüft werden. Auf keinen Fall solltest Du den Vordruck des Maklers oder Verkäufers ohne eine eingehende Prüfung unterzeichnen.
Du hast Interesse an einer Immobilie in Italien? In diesem Artikel findest Du eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zu den wichtigsten Punkten, die Du dabei beachten solltest.
