Was beim Umbau eines Hauses in Italien ohne Genehmigung geht und wann CILA, SCIA oder Permesso di Costruire nötig sind.
Traumhaus gefunden, aber es sollte gern noch etwas schöner sein.
Diesen Gedanken kennen viele von uns, die nach längerer Suche irgendwo in Italien fündig geworden sind: Ein charmantes Natursteinhaus in einem ligurischen Dorf, eine Wohnung mit Meerblick oder ein altes Landhaus, umgeben von Olivenbäumen.
Nun hast du es gefunden: dein Traumhaus in Italien, hast die Schlüssel in der Hand und vor deinem inneren Auge entsteht schon vieles Schöne: das renovierte Bad, die neue Terrasse, der vergrößerte Salon.
Und dann erwähnt jemand unerwartet merkwürdige Begriffe wie CILA oder SCIA und flugs bist du im nächsten Kapitel deines neuen italienischen Abenteuers: der Bürokratie und dem Papierkram, die hier mit der Renovierung Hand in Hand gehen.
Kurz gesagt
Wer in Italien renovieren möchte, braucht je nach Umfang ein anderes Verfahren. Einfache Arbeiten wie Streichen oder der Tausch von Fliesen am gleichen Platz sind genehmigungsfrei (Edilizia Libera). Umbauten im Innenbereich ohne Eingriff in tragende Teile laufen über eine Mitteilung an die Gemeinde (CILA), Eingriffe in tragende Teile über eine zertifizierte Anzeige (SCIA). Wer zusätzliches Volumen schafft, etwa eine Terrasse mit festen Wänden schließt, braucht eine Baugenehmigung (Permesso di Costruire). In geschützten Ortskernen und Landschaftsschutzgebieten kommt häufig eine landschaftsrechtliche Genehmigung hinzu.
Eigentum auf Italienisch
Als Deutscher oder Schweizer bist du wahrscheinlich an ein anderes Selbstverständnis als Hauseigentümer gewöhnt: Sobald die Wohnung oder das Haus dir gehören, entscheidest auch du, was damit passiert. Dein Haus, deine Investition, deine Entscheidung.
In Italien funktioniert das ein wenig anders. Ein Nachteil muss das nicht sein. Denn hier hat jedes Haus seine Geschichte, jede Gemeinde ihren eigenen Charakter, und manchmal braucht selbst eine kleine Veränderung eine Genehmigung.
Hier in Italien eine Immobilie sein Eigen zu nennen, bedeutet also nicht automatisch, dass du sie frei nach deinen Vorstellungen verändern kannst. Ein italienisches Haus gehört seinen Eigentümern und ist zugleich eingebunden in örtliche Bauvorschriften, architektonische Traditionen und oft auch in die Geschichte des Gebäudes selbst. Doch es gibt auch eine gute Nachricht: Nicht jede kleine Veränderung bedeutet automatisch Papierkram und Genehmigungsverfahren. Unter dem Begriff „Edilizia Libera“, also genehmigungsfreie Bau- und Instandhaltungsarbeiten, kannst du einfache Verschönerungsarbeiten in der Regel ohne Genehmigung durchführen oder durchführen lassen.
Dies wären beispielsweise:
- Wände streichen
- Bodenfliesen im Innenbereich tauschen
- kleinere Reparaturen und Ausbesserungen vornehmen
- einfache Arbeiten im Garten erledigen.
Welche Arbeiten im Einzelnen darunter fallen, listet das italienische Infrastrukturministerium in einem offiziellen Glossar mit 58 Positionen auf (auf Italienisch). Auch für diese Arbeiten gelten die örtlichen Bauvorschriften sowie die Vorgaben etwa zu Erdbebensicherheit und Landschaftsschutz.
Sobald die Renovierung jedoch über diese schlichten Arbeiten hinausgeht, werden die Regeln schnell komplizierter. Veränderungen an der Gebäudestruktur, eine neue Raumaufteilung oder Eingriffe in die Elektro-, Sanitär-, Heizungs- oder andere technische Anlagen erfordern in der Regel qualifizierte Fachleute, entsprechende Unterlagen und in vielen Fällen auch einen zugelassenen Betrieb oder Fachunternehmer, der nach Abschluss eine Konformitätserklärung (dichiarazione di conformità) ausstellt.
Für viele deutsche und Schweizer Käufer ist genau dies oft die erste Überraschung bei einer Renovierung in Italien: Das Haus gehört zwar dir - doch sobald du es verändern möchtest, wirst du Teil eines Systems, das Gebäude, das Erscheinungsbild des Ortes und die örtliche Landschaft schützen soll.
.
Die erste Regel: Erst prüfen, dann verändern
Viele italienische Immobilien haben schon mehrere Leben hinter sich. Über Jahrzehnte wurden Häuser von den verschiedenen Eigentümern nach deren Gusto verändert: Räume wurden neu aufgeteilt, Terrassen erweitert oder zusätzliche Fenster eingebaut.
Das charmante alte Gebäude, das du heute siehst, muss dennoch in allen Punkten mit den offiziellen Unterlagen übereinstimmen.
Denn natürlich ist diese wunderschöne Terrasse mit dem fantastischen Ausblick ein Traum, bis jemand fragt: Ist sie eigentlich offiziell genehmigt und eingetragen?
Genau das ist der große Unterschied, den deutsche und Schweizer Käufer bemerken: In Italien beginnt der Traum von der Renovierung mit der Prüfung von Dokumenten, Genehmigungen und der rechtssicheren Historie der Immobilie. Farben, Möbel und Materialien kommen danach. Wer noch vor dem Kauf steht, findet die wichtigsten Prüfschritte im Beitrag über den Immobilienkauf in Italien.
Deshalb gilt: erst prüfen, dann verändern.
Welche Genehmigung wofür? CILA, SCIA und Permesso im Überblick
Die Art der Genehmigung hängt ganz davon ab, was du in deinem Haus verändern möchtest. Kurz gesagt gilt: je größer die Veränderungen, desto umfangreicher das Genehmigungsverfahren.
CILA - Umbau im Innenbereich per Mitteilung an die Gemeinde
Die CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) kann für einfache Renovierungsarbeiten im Innenbereich verwendet werden, sofern keine tragenden Bauteile verändert werden.
Die CILA wird bei der zuständigen Gemeinde eingereicht. Ein zugelassener Techniker - etwa ein Architekt oder Geometra (staatlich geprüfter Bautechniker) - erstellt die technische Dokumentation und bestätigt unter eigener Verantwortung, dass die geplanten Arbeiten den geltenden Vorschriften entsprechen und keine tragenden Bauteile betreffen. Auch die Angaben zum ausführenden Unternehmen werden in der CILA erfasst.
Mit einer CILA können dann im Innenbereich Arbeiten durchgeführt werden, die nicht die bauliche oder strukturelle Substanz der Immobilie beeinträchtigen, also beispielsweise:
- Renovierungsarbeiten im Bad, sobald Leitungen verlegt werden oder sich die Anordnung ändert (Fliesen und Sanitärobjekte am gleichen Platz zu tauschen, fällt noch unter Edilizia Libera)
- Neue Raumaufteilung, sofern dies nicht tragende Wände betrifft.
- Modernisierungsarbeiten im Innenbereich
Wichtig: Falls im Rahmen der CILA eine neue Raumaufteilung entsteht, muss diese in der Regel auch in den offiziellen Grundrissen des Catasto (italienisches Kataster) aktualisiert werden..
SCIA - Wenn es an die tragenden Teile geht
Die SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) kommt dann zum Einsatz, wenn eine umfangreiche bauliche Sanierung, strukturelle Veränderungen oder Eingriffe in tragende Teile der Immobilie geplant sind. Wissen muss man dabei, dass der Eigentümer die geplanten Arbeiten bei einer SCIA über einen Architekten oder Geometra lediglich bei der Gemeinde anmeldet. Dieser bestätigt dann, dass die Voraussetzungen für die Durchführung der Arbeiten gemäß gesetzlicher Vorgaben erfüllt sind und eine fachlich versierte Firma diese Arbeiten durchführen wird. Die Arbeiten dürfen in der Regel sofort beginnen, die Gemeinde prüft im Nachhinein innerhalb von 30 Tagen.
Wichtig: Je nach Art und Lage der Immobilie können zusätzlich statische, landschaftsrechtliche oder andere Genehmigungen erforderlich sein. Die landschaftsrechtliche Genehmigung (autorizzazione paesaggistica) ist dabei ein eigenes Verfahren, das zusätzlich zu CILA, SCIA oder Permesso di Costruire läuft. Speziell in alten ligurischen Dörfern und deren historischen Ortskernen sowie in Gebieten mit besonderen Landschaftsschutzbestimmungen sind oft weitere Genehmigungen für sämtliche Arbeiten oder Veränderungen am Außenbereich und an der Fassade erforderlich.
Auch hier gilt: Falls durch die SCIA eine neue Raumaufteilung entsteht, muss diese nach Abschluss der Arbeiten auch in den offiziellen Grundrissen korrigiert werden.
Permesso di Costruire - der große Wurf für mehr Wohnraum
Für groß dimensionierte Veränderungen an einer Immobilie oder einen kompletten Neubau benötigt man ein „Permesso di Costruire“. Bei Privatpersonen betrifft dies in der Regel sehr umfangreiche bauliche Veränderungen, die z.B. die Form des Gebäudes oder seiner Außenfassade sowie das bauliche Volumen der Immobilie betreffen. Auch für Bauarbeiten oder den Abriss von Gebäuden in landschaftlich besonders geschützten Gebieten benötigt man in der Regel ein solches „Permesso di Costruire“, dort zusätzlich zur landschaftsrechtlichen Genehmigung. Anders als bei CILA und SCIA darf erst nach Erteilung begonnen werden.
Ein Beispiel: Wenn du die offene Terrasse deines schönen Hauses mit festen Wänden schließen möchtest, um in den kühleren Jahreszeiten einen Wohnraum mehr zu haben, erhöhst du damit das Volumen des Hauses, was genehmigungspflichtig ist und ein „Permesso di Costruire“ erfordert. Anders sieht es bei leichten Lösungen aus: Seit dem Salva-Casa-Dekret von 2024 sind Markisen, Pergotende und abnehmbare, vollständig transparente Glaselemente (VEPA) an Balkonen und Loggien in der Regel genehmigungsfrei, solange dadurch kein dauerhaft geschlossener Raum entsteht.
Mein Tipp: Die richtigen Menschen machen alles leichter
Für deutsche und Schweizer Hausbesitzer liegt die Herausforderung einer Renovierung oft nicht allein in den Vorschriften. Die fremde Sprache, andere Gewohnheiten, lokale Abläufe, auch die Kommunikation mit Handwerkern ist nicht immer einfach. Daher ist es wichtig, den richtigen Partner zu finden, der mit dem System und den lokalen Gegebenheiten vertraut ist und dich bei allen Abläufen optimal unterstützen kann. Dies kann ein qualifizierter Fachmann sein, der deine Sprache spricht, oder ein guter örtlicher Geometra, der des Englischen mächtig ist und oft geeignete Fach- und Handwerksfirmen empfehlen kann. Deutschsprachige Fachleute mit Italien-Erfahrung findest du zum Beispiel auf der Piazza von ItaliaEssenza.
Es stimmt, eine Renovierung in Italien kann ein wenig bürokratischer sein, doch wenn der „Papierkram“ einmal erledigt ist, hast du das, wovon viele nur träumen können: ein neues Zuhause in Italien, mit seiner eigenen Geschichte und bereit für viele besondere Momente im Kreis deiner Liebsten.
Info: Auf einen Blick - welches Verfahren wofür
| Verfahren | Wer reicht ein? | Baubeginn | Typische Beispiele |
| Edilizia Libera | keine Einreichung nötig | sofort | Wände streichen, Fliesen und Sanitärobjekte am gleichen Platz tauschen, Markisen, Pergotende |
| CILA | Mitteilung an die Gemeinde über einen Techniker | ab Einreichung | Innenumbau ohne tragende Teile, Bad mit neuer Leitungsführung |
| SCIA | Anzeige über einen Techniker, die Gemeinde prüft binnen 30 Tagen | in der Regel ab Einreichung | Eingriffe in tragende Teile, umfangreiche Sanierung |
| Permesso di Costruire | Antrag, die Gemeinde erteilt die Genehmigung | erst nach Erteilung | Neubau, zusätzliches Volumen, Terrasse mit festen Wänden schließen |
In geschützten Ortskernen und Landschaftsschutzgebieten kommt je nach Vorhaben die landschaftsrechtliche Genehmigung (autorizzazione paesaggistica) hinzu.
Quelle: Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) in der Fassung des Salva-Casa-Dekrets (DL 69/2024, Gesetz 105/2024), Glossar Edilizia Libera (DM 2. März 2018). Stand: September 2026.
Häufige Fragen zur Renovierung in Italien
Braucht man in Italien eine Genehmigung, um ein Bad zu renovieren?
Das hängt vom Umfang ab. Werden Fliesen und Sanitärobjekte am gleichen Platz ausgetauscht, gilt das als ordentliche Instandhaltung und ist genehmigungsfrei. Werden Leitungen verlegt oder ändert sich die Anordnung, ist in der Regel eine CILA nötig, die ein zugelassener Techniker bei der Gemeinde einreicht.
Was ist der Unterschied zwischen CILA und SCIA?
Die CILA ist eine Mitteilung für Arbeiten, die keine tragenden Bauteile berühren, etwa einen Umbau im Innenbereich. Die SCIA ist für Eingriffe in tragende Teile und umfangreichere Sanierungen vorgesehen. In beiden Fällen bestätigt ein Architekt, Ingenieur oder Geometra, dass die Arbeiten den Vorschriften entsprechen. Die Arbeiten dürfen in der Regel ab Einreichung beginnen, bei der SCIA prüft die Gemeinde innerhalb von 30 Tagen.
Darf man in Italien eine Terrasse überdachen oder verglasen?
Leichte Lösungen sind seit dem Salva-Casa-Dekret von 2024 in der Regel genehmigungsfrei: Markisen und Pergotende sowie abnehmbare, vollständig transparente Glaselemente (VEPA) an Balkonen und Loggien, solange kein dauerhaft geschlossener Raum entsteht und sie sich optisch einfügen. Wird eine Terrasse mit festen Wänden zu einem Wohnraum geschlossen, entsteht neues Volumen, und dafür ist ein Permesso di Costruire erforderlich. In Schutzgebieten kann zusätzlich eine landschaftsrechtliche Genehmigung nötig sein.
Was passiert, wenn man ohne CILA renoviert?
Fehlt die CILA, verhängt die Gemeinde eine Geldstrafe von 1.000 Euro. Wird die Mitteilung freiwillig nachgereicht, solange die Arbeiten noch laufen, reduziert sich der Betrag auf rund 333 Euro. Das gilt nur für Arbeiten, die tatsächlich unter die CILA fallen. Hätten sie eine SCIA oder einen Permesso di Costruire erfordert, drohen deutlich höhere Sanktionen bis hin zum Rückbau.
Wer kümmert sich um die Unterlagen?
Die technische Dokumentation erstellt ein zugelassener Techniker, in der Regel ein Architekt, Ingenieur oder Geometra. Er reicht CILA oder SCIA bei der Gemeinde ein und kümmert sich nach Abschluss meist auch um die Aktualisierung der Grundrisse im Catasto, wenn sich die Raumaufteilung geändert hat. Arbeiten an Elektro-, Sanitär- oder Heizungsanlagen übernimmt ein zugelassener Betrieb, der eine Konformitätserklärung ausstellt.
