Was viele deutsche Käufer für eine Formsache halten, kann in Italien schon die erste bindende Entscheidung sein. Ein Gespräch mit Claus Mittelsteiner von La Casa Liguria zeigt, worauf man beim Hauskauf in Italien achten muss. Er spricht über Unterlagen, die selten stimmen und den Unterschied zwischen einem Problem und einem Grund zum Abbruch.
"Ich habe mein Traumhaus gefunden. Morgen gebe ich ein Angebot ab."
Sätze wie diesen hört Claus Mittelsteiner öfter, als man denkt. Seine Antwort auf einen solchen Anruf ist fast immer dieselbe: noch nicht unterschreiben. Der Kauf eines Traumhauses in Italien ist immer auch eine emotionale Angelegenheit und das Herz ist oft schneller als der Verstand. Aus Sorge, das vermeintliche Schnäppchen an jemand anderen zu verlieren, unterschreiben Käufer dann schneller, als ihnen guttut. Verständlich sei das, sagt er, aber nicht ganz ungefährlich. Sein Rat: sich trotz aller Begeisterung ein bis zwei Wochen Zeit für die notwendige Prüfung nehmen, und erst danach ein verbindliches Angebot unterschreiben.
Mittelsteiner begleitet bei La Casa Liguria in Ligurien deutschsprachige Käuferinnen und Käufer durch die Prüfung einer Immobilie in Italien, unabhängig von Maklern und ohne eigene Provision.
Denn in Italien beginnt die rechtliche Bindung früher, als viele glauben. Genau an diesem Punkt entstehen oft besonders teure Überraschungen. „Bevor man sich schriftlich zu etwas verpflichtet, sollte man sicherstellen, dass der rechtlich und baulich einwandfreie Zustand der Immobilie sorgfältig geprüft wurde“, sagt er.
Das Kaufangebot bindet früher, als viele denken
Für die meisten deutschen Käufer ist ein Angebot eine Geste des Interesses. Man zeigt, dass man es ernst meint, ohne sich schon festzulegen. In Italien ist das anders.
Schon das schriftliche Kaufangebot, die proposta d'acquisto, kann für den Käufer nach der Unterschrift rechtlich bindend sein. Nimmt der Verkäufer es an, wird es auch für ihn verbindlich. „Ein Käufer sollte ein solch schriftliches Kaufangebot keinesfalls nur als unverbindliche Interessenbekundung betrachten“, sagt Mittelsteiner.
Der nächste Schritt, der Vorvertrag oder contratto preliminare, verschärft das noch. Er kann notariell oder privatrechtlich geschlossen werden und verpflichtet beide Seiten zum späteren Kaufvertrag. Üblich ist dabei eine Anzahlung, die bei einem Rücktritt in der Regel nicht zurückgezahlt wird.
Wer hier wichtige Bedingungen offen lässt, zahlt das später oft drauf. Ein sauber formulierter Vorvertrag legt deshalb genau fest, was die Verkäuferseite vor der finalen Unterschrift noch zu erledigen hat. Mittelsteiners Rat ist entsprechend nüchtern: Die notwendigen Prüfungen finden vor der Unterschrift des Kaufangebots statt.
Wer was prüft, und wo die Lücke liegt
Rund um einen Hauskauf in Italien tummeln sich mehrere Fachleute. Was sie tatsächlich prüfen, wissen die wenigsten Käufer.
Der Makler vermittelt er prüft nicht
Der Makler bringt Käufer und Verkäufer zusammen und erhält dafür von beiden Seiten eine Provision. Die Prüfung der rechtlichen und baurechtlichen Situation einer Immobilie gehört, so Mittelsteiner, oft nicht zu seinen Kernkompetenzen.
Bei Zweifeln am baulichen Zustand kommt ein Geometer oder Architekt ins Spiel. Für die rechtliche und dokumentarische Seite braucht es einen eigenen Fachmann, der die vollständigen Eigentumsunterlagen prüft: Grundbuchauszüge, offizielle Grundrisse, die Bestätigung der baurechtlichen Konformität (RRE, Relazione di Regolarità Edilizia), den Energieausweis APE und, bei Häusern mit Grundstück, das CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica). Dazu kommen mögliche Rechte Dritter aus früheren Verträgen, etwa Nutzungs- oder Wegerechte.
Wo so viele Fachrichtungen zusammenkommen, sagt Mittelsteiner, braucht es am Ende jemanden, der die passenden Experten koordiniert und dafür sorgt, dass die relevanten Punkte geklärt sind, bevor sich Käufer verbindlich festlegen.
Der Notar prüft am Ende, wenn Fragen längst geklärt sein sollten
„Der Notar spielt bei der finalen Eigentumsübertragung eine wichtige und rechtlich unabhängige Rolle“, sagt Mittelsteiner. Er prüft vor der Übertragung Hypotheken, Zwangsvollstreckungen, Dienstbarkeiten und andere Belastungen und stellt sicher, dass die Übertragung rechtskonform erfolgt. Ein Detail, das viele deutsche Käufer nicht kennen: In Italien darf der Käufer den Notar frei wählen, unabhängig von Verkäufer oder Makler. „Dieses Recht sollte in jedem Fall wahrgenommen und genutzt werden“, ergänzt er.
Das eigentliche Problem ist der Zeitpunkt. Die notarielle Übertragung erfolgt oft erst Wochen oder Monate nach der Kaufentscheidung. Grundbuchunterlagen und baurechtliche Konformität gehören deshalb bereits vor der Unterschrift von Kaufangebot oder Vorvertrag in die Hände eines unabhängigen Experten. Wie der gesamte Ablauf von der ersten proposta bis zum Rogito beim Notar aussieht, haben wir im Beitrag „Immobilien in Italien kaufen - worauf es wirklich ankommt“ zusammengefasst.
Der Pool, der amtlich ein Bewässerungsbecken ist
Fast jede Prüfung fördert etwas zutage. Grundrisse und Grundbuchunterlagen stimmen häufig nicht mit dem tatsächlichen Zustand einer Immobilie überein. Garagen, Heuschober oder Geräteschuppen entstehen ohne Genehmigung. Zusätzliche Fenster tauchen auf. Zufahrtswege führen über Grundstücke, die einem anderen Eigentümer gehören. Lagerräume werden zu Wohnzwecken genutzt, meist geduldet, rechtlich aber nicht zulässig.
Erschwerend kommt hinzu: Ein deutscher Käufer kann ein italienisches Dokument zwar lesen. Dessen Inhalt und mögliche Konsequenzen versteht er häufig nur begrenzt.
Ein Beispiel aus der Praxis von La Casa Liguria zeigt, wie weit das gehen kann. Ein Kunde interessierte sich für ein Haus mit Meerblick und Pool, angeblich mit 180 Quadratmetern Wohnfläche. Die Prüfung der Unterlagen ergab ein anderes Bild: 100 Quadratmeter tatsächliche Wohnfläche, 80 Quadratmeter Lagerfläche, Magazzino. Der Pool war amtlich lediglich als Bewässerungsbecken zugelassen. Als Schwimmbad existierte er nur auf dem Papier des Verkäufers, nicht in dem der Gemeinde.
Bei einer Besichtigung vor Ort ist so etwas nicht immer sofort erkennbar. Bleibt es bis zur bindenden Zusage unentdeckt, wird aus einem Papierproblem schnell ein finanzielles. Wo möglich, prüft La Casa Liguria deshalb vor Ort. Viele Abweichungen lassen sich aber bereits anhand von Videos und detaillierten Fotos der Immobilie erkennen, noch bevor überhaupt jemand hinreist.
„Überraschungen erleben wir fast bei jeder unserer Prüfungen.“
Claus Mittelsteiner, La Casa Liguria
Was sich reparieren lässt, und was nicht
In Italien gilt: Der aktuelle Eigentümer haftet für alle baurechtlichen Versäumnisse, unabhängig davon, ob er sie selbst verursacht hat oder ein früherer Besitzer. Wer eine Immobilie mit nicht genehmigten Umbauten kauft, übernimmt damit auch das Risiko, mit Bußgeldern konfrontiert zu werden. Auch ein späterer Verkauf kann dadurch erheblich komplizierter werden.
Was in Deutschland eine Ausnahme wäre, kommt in Italien deutlich häufiger vor. Bei älteren Häusern, Landhäusern, Rustici oder Immobilien in historischen Ortskernen ist ein solcher Fund, sagt Mittelsteiner, fast der Normalfall. Wie problematisch er ist, hängt vom Einzelfall ab und davon, wie großzügig frühere Eigentümer die baurechtlichen Vorgaben ausgelegt haben.
Wenn es sich unkompliziert lösen lässt
Eine entfernte, nicht tragende Wand oder ein Bad, das früher eine Küche war, lassen sich meist unkompliziert korrigieren. Ein Geometer meldet die Änderung bei der Gemeinde und im Grundbuchamt.
In vielen Fällen lässt sich ein nicht genehmigter Umbau auch grundsätzlicher über eine Sanatoria legalisieren, ein nachträgliches Genehmigungsverfahren, sofern die örtlichen und regionalen Vorschriften das zulassen. Eingereicht wird sie von der Verkäuferseite, idealerweise bevor der Kauf abgeschlossen wird.
Wo es schwierig wird
Wurde ein Magazzino zu Wohnraum umgebaut, obwohl Raummaße oder Deckenhöhe das offiziell nicht zulassen, wird es komplizierter. Gleiches gilt für Eingriffe in die Statik, etwa eine entfernte tragende Wand oder eine neue Innentreppe. Hier braucht es in der Regel zusätzliche statische Gutachten, die die Maßnahme rückwirkend legitimieren.
Besonders kompliziert wird es bei Veränderungen an der Außenfassade oder der Dachform. Dafür ist fast immer zusätzlich die übergeordnete Baubehörde der Region zuständig, die entscheidet, was für das Erscheinungsbild eines Orts vertretbar ist, gerade in historischen Ortskernen. Im ungünstigen Fall drohen eine spürbare Strafe und die Anordnung zum Rückbau, ausgerechnet bei einem zusätzlichen Fenster oder der Terrasse mit dem schönen Blick.
„Wir empfehlen in jedem Fall, vor Unterzeichnung eines Angebots oder Vorvertrags die baurechtliche Konformität zu prüfen und etwaige Abweichungen korrigieren zu lassen“, sagt Mittelsteiner.
Zwei Häuser - zwei Entscheidungen
Nicht jeder Fund bedeutet das Ende einer Kaufabsicht. Zwei Fälle aus der Praxis zeigen, wie unterschiedlich es ausgehen kann.
Die Toskana-Kundin und die Terrasse, die keine sein durfte
Eine deutsche Kundin hatte sich in ein Anwesen in der Toskana verliebt. Die Prüfung ergab: Die aktuellen Besitzer hatten einen vormals geschlossenen Raum im Obergeschoss in eine offene Terrasse verwandelt, ohne die dafür nötige Genehmigung. Im Garten stand außerdem ein genehmigter Heuschober, der an allen Seiten offen sein sollte und teilweise zu einem Büro umgebaut worden war.
La Casa Liguria setzte sich mit den Eigentümern und deren Geometer zusammen. Die Lösung: eine Sanatoria für die Terrasse, dazu der Rückbau der Wände am Heuschober. Weil die Sanatoria etwas Zeit brauchte, wurde auf Anraten von La Casa Liguria ein notarieller Vorvertrag mit Anzahlung geschlossen, die erst fließen sollte, sobald die Terrasse genehmigt war. Am Ende wurde die Genehmigung erteilt, die Kundin konnte kaufen.
„Dieser Fall zeigt sehr gut, warum man bei Entdeckung eines Problems nicht automatisch vom Kauf Abstand nehmen sollte“, sagt Mittelsteiner. Entscheidend sei, ein Problem frühzeitig zu erkennen und sicherzustellen, dass es vor Abschluss des Kaufs ordnungsgemäß gelöst wird.
Das Landhaus, bei dem aus 150 nur 38 Quadratmeter wurden
Ein Kunde interessierte sich für ein schön gelegenes Landhaus mit angeblich 150 Quadratmetern. Die Prüfung zeigte: Der überwiegende Teil war im Grundbuch als Kategorie C eingetragen, als Lager- oder Nutzraum.
Eine Umwandlung solcher Räume in Wohnraum ist grundsätzlich möglich, wenn Raumhöhe, Maße und Fensterflächen bestimmte Vorgaben erfüllen. Hier war das nicht der Fall. Die Raumhöhe war in vielen Zimmern zu niedrig, die Fensterflächen zu klein. Von den ursprünglich genannten 150 Quadratmetern blieben rund 38 Quadratmeter tatsächlicher Wohnraum übrig, 112 Quadratmeter fristeten weiterhin als Nutzraum ihr Dasein.
"Der Verkäufer wollte trotzdem nicht vom Preis abrücken. Wir rieten vom Kauf ab, denn Nutzräume sind deutlich weniger wert als Wohnräume, ein späterer Weiterverkauf zum gezahlten Preis wäre kaum realistisch gewesen." Sinn macht ein solcher Kauf erst, wenn geklärt ist, ob eine Nutzungsänderung zu Wohnraum überhaupt möglich ist“, sagt Mittelsteiner.
Auch Wege- und Zufahrtsrechte, ein häufiges Thema bei Häusern, die nur über eine private Straße erreichbar sind, lassen sich in vielen Fällen im Vorfeld klären und rechtlich absichern.
Was sich vertraglich reparieren lässt und was ein grundsätzliches Problem bleibt, das macht am Ende den Unterschied zwischen den beiden Häusern.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Italien
Ist ein Kaufangebot für eine Immobilie in Italien schon bindend?
Ja. Sobald der Käufer die proposta d'acquisto unterschreibt, kann sie für ihn bindend sein. Nimmt der Verkäufer sie an, gilt das auch für ihn. Prüfungen sollten deshalb vor der Unterschrift abgeschlossen sein.
Was passiert, wenn ein Umbau an einer italienischen Immobilie nicht genehmigt wurde?
Der aktuelle Eigentümer haftet dafür, unabhängig davon, wer den Umbau vorgenommen hat. Je nach Fall drohen Bußgelder, ein erschwerter Weiterverkauf oder, bei schweren Verstößen, die Anordnung zum Rückbau. Vieles lässt sich über eine Sanatoria, ein nachträgliches Genehmigungsverfahren, noch legalisieren.
Wer wählt beim Hauskauf in Italien den Notar aus?
Der Käufer. Dieses Recht besteht unabhängig von den Wünschen des Verkäufers oder Maklers und sollte immer genutzt werden.
Wie lange dauert es von der Kaufentscheidung bis zur notariellen Eigentumsübertragung in Italien?
Häufig mehrere Wochen bis Monate. Die Prüfung von Grundbuch und baurechtlicher Konformität sollte deshalb schon vor Kaufangebot oder Vorvertrag abgeschlossen sein.
Wer sich intensiver mit dem Immobilienkauf in Italien beschäftigt, findet hier den zentralen Überblick über Ablauf, Kosten und typische Fehler beim Kauf: Immobilien in Italien kaufen – worauf es wirklich ankommt
Für konkrete Fragen rund um Nutzung und Vermietung: Ferienhaus in Italien vermieten – was Eigentümer wirklich erwartet.
Claus Mittelsteiner
von Casa Liguria
Claus Mittelsteiner lebt seit vielen Jahren in Ligurien und kennt den italienischen Immobilienmarkt aus eigener Praxis. Mit La Casa Liguria begleitet er deutschsprachige Käufer beim Hauskauf in Italien und unterstützt sie dabei, den Immobilienkauf gut vorbereitet und mit einem klaren Blick auf alle wichtigen Details anzugehen. Dazu gehören unter anderem die Prüfung relevanter Unterlagen, baurechtliche Fragen, Verhandlungen und die Begleitung bis zum Notartermin.
Sein Fokus liegt dabei konsequent auf den Interessen der Käufer – und auf einem Immobilienkauf in Italien, bei dem möglichst wenig dem Zufall überlassen bleibt.
