Espresso Gespräch mit Sandra Schneider: Ferienimmobilien in Italien – was wirklich zählt

Ein Ferienhaus in Italien, das sich durch Vermietung selbst trägt - das ist für viele Eigentümer eine naheliegende Idee. Was dahintersteckt, ist komplexer als erwartet: CIN-Registrierung, Meldepflichten, regionale Auflagen, Verwaltung aus der Ferne. Sandra Schneider begleitet Eigentümer am Comer See und darüber hinaus durch genau diesen Prozess - von der ersten Idee bis zur laufenden Vermietung.

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Die Podcast-Folge in Worten

 

Ciao Sandra, nimm uns zum Ankommen kurz mit an den Comer See – wie sieht ein ganz normaler Morgen bei dir aus, bevor du dich um Ferienhäuser und Gäste kümmerst?

Sandra Schneider: Buongiorno a tutti! Nach dem ersten Cappuccino zu Hause nehme ich meinen Hund und drehe eine große Gassirunde mit ihm am See. Und meistens endet die direkt in meiner Lieblingsbar am Seeufer – für den nächsten Espresso.

Wie bist du überhaupt in der Welt der Ferienimmobilien gelandet – war das ein geplanter Weg oder eher die berühmte italienische Fügung?

Sandra Schneider: Sagen wir mal: back to the roots. Ich komme ursprünglich aus dem Tourismus, bin dann als Projektleiterin in die Eventbranche und ins Messegeschäft gewechselt. In der Corona-Auszeit hatte ich dann genug Zeit, meinen Traum – zurück in den Tourismus – wirklich anzugehen. Und dann kamen ein paar schöne Fügungen zusammen, sodass ich schließlich am wunderschönen Comer See gelandet bin.

Wenn du heute an die Eigentümer denkst, mit denen du arbeitest: Was berührt dich an ihren Geschichten am meisten?

Sandra Schneider: Alle Eigentümer wünschen sich, dass ihre Ferienwohnung so verwaltet wird, als wären sie selbst vor Ort und könnten alles eigenhändig regeln. Sie übergeben mir diese Verantwortung – und ich versuche, sie so gewissenhaft wie möglich zu erfüllen.

Viele haben bereits eine Ferienimmobilie in Italien oder stehen kurz vor dem Kauf – ab wann sollte man anfangen, sich ernsthaft Gedanken über Vermietung, Regeln und Pflichten zu machen?

Sandra Schneider: Definitiv bereits beim Hauskauf. Viele meiner Kunden, die zu mir kommen und mir die Registrierung ihrer CIN-Nummer in Auftrag geben, wissen anfangs gar nicht, dass es strenge regionale Auflagen gibt, die eine Ferienwohnung erfüllen muss.

Was sind die drei größten Irrtümer, die dir bei Menschen begegnen, die „mal eben“ ihr Ferienhaus in Italien vermieten wollen?

Sandra Schneider: Ganz vorne steht die Mindestgröße der Schlafzimmer. Beim Hauskauf sollte man schon jemanden hinzuziehen, der sich mit Kurzzeitvermietung auskennt. Viele denken: „Wir haben 100 Quadratmeter, das reicht locker für 12 Personen.“ Manchmal entpuppen sich dann aber Räume laut Grundbuch als Vorratskammern – und am Ende bleiben vielleicht nur 50 Quadratmeter, die wirklich als Wohnfläche zählen.

Dann wird die italienische Bürokratie gerne unterschätzt. Italien ist kein Schlaraffenland – die Sanktionen sind leider sehr hoch, wenn man denkt: „Es kontrolliert ja eh niemand.“

Und die Verwaltung vor Ort wird oft erst ganz zum Schluss bedacht. Es ist nicht so einfach, eine Putzfrau zu finden, die bereit ist, die vielen An- und Abreisen – meist am Wochenende – zu stemmen, Bettwäsche zu wechseln und die Schlüsselübergabe zu organisieren. Die Gesetze ändern sich ständig in Italien, und man sollte unbedingt jemanden vor Ort haben, der solche Informationen immer weitergeben kann.

Wenn jemand gerade erst startet: Wie würdest du den Weg von „Ich habe ein Haus“ zu „Ich vermiete legal und entspannt“ in ein paar einfachen Schritten beschreiben?

Sandra Schneider: Oh je… in ein paar Schritten ist das schwierig.

Zuallererst muss die Ferienimmobilie registriert werden. Das können die wenigsten Deutschen alleine, höchstens in ganz wenigen Regionen. Ich empfehle, sich an eine Agentur zu wenden, die diesen Schritt übernimmt. Das ist eine ziemlich komplizierte Prozedur und in den meisten Fällen mit digitalen Identitätsverfahren verbunden, die Deutsche für italienische Behörden einfach nicht besitzen.

Wenn man es dann geschafft hat und den CIN wirklich erhalten hat, sollte man eine kleine Einführung in die ganzen Portale zur Gästeregistrierung buchen. Ab diesem Zeitpunkt hat man nämlich Pflichten, die mit Bußgeldern belegt werden, wenn man sie nicht sorgfältig erfüllt – und zwar nicht erst bei der ersten Anreise der Gäste, sondern ab dem Tag der CIN-Registrierung.

Danach geht es um die Verwaltung. Will man das von Deutschland aus selbst machen, braucht man eine Putzfirma oder Putzfrau, die auch den Wechsel der Bettwäsche übernimmt. Gibt es einen Pool oder Garten, müssen Firmen gefunden werden, die den Pool reinigen und den Garten regelmäßig pflegen. Eine Keybox ist fast unverzichtbar – dort, wo sie noch erlaubt ist. Florenz hat sie jedoch zum Beispiel – per kommunaler Regelung – untersagt.

Und dann das Thema Steuern: IMU, Kurtaxe-Verwaltung und Co. – all das muss man im Blick behalten. Es gibt feste Abgabetermine, die man nicht einfach verstreichen lassen kann.

Lass uns das kurz auf den Punkt bringen: Welche Behördengänge und Registrierungen sind für ein Ferienhaus in Italien wirklich unverzichtbar?

Sandra Schneider: Die CIN-Registrierungsnummer! Ohne sie geht gar nichts mehr. Dahinter steckt ein Zusammenspiel von Gemeinde, Provinz, Region und dem Ministerium für Tourismus. An dieser Registrierung führt kein Weg vorbei.

Stichwort Meldepflichten: Was passiert im Hintergrund, wenn Gäste anreisen – und was müssen Eigentümer hier unbedingt beachten, um auf der sicheren Seite zu sein?

Sandra Schneider: Nach der CIN-Registrierung muss man sich sofort um die Zugangscodes der Questura und der Provinz für die Statistik kümmern. Wie oben schon erwähnt, ist man verpflichtet, der Provinz jeden Monat ein Statement abzugeben – auch bei sogenannten Nullrunden. Bei der Questura müssen die Gäste innerhalb von 24 Stunden nach Anreise registriert werden.

Mit der neuen CIN-Pflicht ab 2025: Was genau steckt dahinter – und was bedeutet das ganz konkret für jemanden, der seine Ferienimmobilie vermietet oder vermieten möchte?

Sandra Schneider: Dahinter steckt der Versuch, den Schwarzmarkt einzugrenzen. Ohne CIN wird man bei den gängigen Portalen nicht mehr angenommen. Mit dieser Nummer wird auch die maximale Bettenzahl reguliert, und diese Fäden laufen wieder bei der Questura zusammen.

Das heißt: Man kann nur die Personenzahl registrieren, die auch gesetzlich für die Ferienimmobilie festgelegt ist. Alles in allem steckt hinter dieser Nummer also ein Stück Ordnung.

Hast du ein Beispiel aus der Praxis, wo jemand dachte „Ach, das wird schon passen“ – und dann gemerkt hat, wie wichtig es ist, die Regeln wirklich zu kennen?

Sandra Schneider: Immer wieder! Es wird leider wirklich vieles unterschätzt. Ich habe schon öfter Kunden betreut, die eine Sanktion im Briefkasten hatten, weil sie gar nicht genau wussten, was die Pflichten eines Hosts sind. Aber Nichtwissen schützt leider auch in Italien nicht vor Strafe.

Für alle, die nicht in Italien leben: Was sind deine wichtigsten Tipps, damit Vermietung aus der Ferne trotzdem gut funktioniert?

Sandra Schneider: Definitiv eine Person des Vertrauens vor Ort. Ob es die Putzfrau ist oder jemand anderes – ohne so eine Person geht es selten wirklich gut.

Wo siehst du die größten Chancen – also: Welche Immobilien haben das größte Potential, wenn man das Thema Ferienhaus-Vermietung von Anfang an professionell und strukturiert angeht?

Sandra Schneider: Die größten Chancen liegen in einer guten Lage – je nach Gebiet. Bei Städtereisen zum Beispiel zentral, beim Urlaub am Meer möglichst fußläufig zum Strand und bei uns am See: Seeblick mit Pool.

Perfekt wird es, wenn der Gast spürt, dass viel Leidenschaft und Liebe in die Wohnung gesteckt wurde und er sich einfach wie zu Hause fühlen kann.

Wenn jemand jetzt merkt: „Allein schaffe ich das nicht“ – an welcher Stelle steigst du typischerweise ein, und wie begleitest du Eigentümer durch diesen Prozess?

Sandra Schneider: Italienweit kümmere ich mich um die Registrierung der Ferienimmobilien – von CIR über CIN bis hin zur Gästeregistrierung bei der Polizei – und biete eine kleine Einweisung in alle Pflichten und To-dos der Besitzer an.

Du arbeitest ja sowohl am Comer See, als auch beratend für andere Regionen in Italien: Wie sieht eine Zusammenarbeit mit dir ganz praktisch aus – vom ersten Gespräch bis zur laufenden Vermietung?

Sandra Schneider: In meiner Gegend am oberen Comer See stehe ich schon bei der Auswahl der Immobilien zur Verfügung. Ich kann also bereits bei der Immobiliensuche unterstützend zur Seite stehen, Objekte für im Ausland Ansässige in der Vorauswahl besichtigen und per Video an die Kaufinteressenten übertragen.

Nach dem Hauskauf gibt es – je nach Immobilie – wieder einiges zu tun. Auch hier kann ich mit den richtigen Kontakten vor Ort (fast) alle Probleme lösen.

Nach der Registrierung der Ferienimmobilie können wir dann gerne über eine laufende Betreuung des Hauses sprechen. Da ich lieber auf Qualität als auf Quantität setze, kann ich allerdings nur eine begrenzte Anzahl von Immobilien betreuen.

Und wenn jemand jetzt gerade innerlich nickt: Wo findet man dich am besten, um weiter mit dir in Kontakt zu bleiben?

Sandra Schneider: Am besten über ItaliaEssenza – die Plattform für Deutschsprachige in bella Italia. Dort findet man mein Profil, immer wieder neue Magazinbeiträge zum Thema und alle Möglichkeiten, mit mir in Kontakt zu kommen.

Danke Sandra, für Deine Zeit und das sympathische Gespräch.