Wer eine Immobilie in Italien kaufen möchte, stößt früher oder später auf die gleiche Frage: Was kostet das eigentlich zusätzlich zum Kaufpreis? Die Antworten darauf sind oft erstaunlich ungenau. Da ist von „10 bis 15 Prozent“ die Rede, manchmal von weniger, manchmal von deutlich mehr. Das Problem ist nicht die Zahl. Das Problem ist die Vereinfachung. Denn die tatsächlichen Kaufnebenkosten in Italien hängen von wenigen, aber entscheidenden Faktoren ab –und genau diese werden oft nicht sauber unterschieden.
Warum pauschale Prozentangaben in die Irre führen
Die verbreitete Angabe „10–15 % Nebenkosten“ ist nicht falsch. Aber sie ist auch nicht verlässlich. Denn sie fasst unterschiedliche Kostenarten zusammen:
- Steuern
- Notarkosten
- Maklerprovision
- individuelle Zusatzkosten
Und vor allem: Sie ignoriert, dass die steuerliche Belastung je nach Konstellation erheblich variiert. Wer hier mit einer festen Zahl kalkuliert, trifft häufig keine belastbare Entscheidung.
Der entscheidende Unterschied: Verkäufer und Nutzung
Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt in Italien im Wesentlichen von zwei Fragen ab:
1. Wer verkauft die Immobilie?
- Privatperson
- Unternehmen (z. B. Bauträger)
2. Wie wird die Immobilie genutzt?
- Hauptwohnsitz (prima casa)
- Zweitwohnsitz
Diese beiden Faktoren bestimmen, welche Steuern anfallen – und in welcher Höhe.
Steuern beim Immobilienkauf – ein zentraler Kostenblock
Die Steuern sind der größte Bestandteil der Nebenkosten.
Kauf von einer Privatperson (oder steuerbefreitem Unternehmen)
In diesem Fall fällt in der Regel die Registersteuer (imposta di registro)an.
- Hauptwohnsitz (prima casa): ca. 2 %
- Zweitwohnsitz: ca. 9 %
Dabei gilt eine gesetzliche Mindeststeuer (in der Regel 1.000 €), auch wenn sich rechnerisch ein niedrigerer Betrag ergeben würde.
Zusätzlich fallen an:
- Hypothekensteuer: pauschal (in der Regel 50 €)
- Katastersteuer: pauschal (in der Regel 50 €)
Diese festen Beträge gelten typischerweise beim Kauf von Privatpersonen. Beim Kauf von einem Bauträger (mit Mehrwertsteuer) liegen diese Abgaben in der Regel bei jeweils 200 €.
Entscheidend: Die Berechnung erfolgt beim Kauf von Privatpersonen häufig auf Basis des Katasterwerts (valore catastale) –nicht des Kaufpreises, sofern die sogenannte „prezzo-valore“-Regelung angewendet wird. Gerade bei günstigen Immobilien kann die steuerliche Belastung im Verhältnis zum Kaufpreis dadurch höher ausfallen als erwartet.
Kauf von einem Bauträger (mit Mehrwertsteuer)
Beim Kauf von einem Unternehmen, das der Mehrwertsteuer unterliegt, greift in der Regel die IVA (Mehrwertsteuer):
- Hauptwohnsitz: ca. 4 %
- Zweitwohnsitz: ca. 10 %
- Luxusimmobilien: bis zu 22 %
Zusätzlich:
- Registersteuer: pauschal (in der Regel ca. 200 €)
- Hypotheken- und Katastersteuer: ebenfalls pauschal (jeweils ca. 200 €)
In diesem Fall wird auf den Kaufpreis gerechnet –nicht auf den Katasterwert.
Katasterwert vs. Kaufpreis – ein zentraler Unterschied
Ein wesentlicher Unterschied zum deutschen System liegt in der Bemessungsgrundlage. Beim Kauf von Privatpersonen kann die Steuer auf dem Katasterwert basieren, der häufig deutlich unter dem Marktpreis liegt. Das kann die Steuerlast reduzieren. Gleichzeitig führt es aber dazu, dass gerade bei sehr niedrigen Kaufpreisen die Belastung im Verhältnis zum tatsächlichen Kaufpreis höher ausfallen kann als erwartet.
Notarkosten –keine feste Größe
Die Notarkosten lassen sich nicht sinnvoll als fixer Prozentsatz angeben. Sie hängen unter anderem ab von:
- Kaufpreis
- Komplexität des Falls
- Anzahl der Beteiligten
- Umfang der rechtlichen und formalen Prüfungen
Zu beachten ist, dass in der Abrechnung des Notars häufig auch Steuern und staatliche Gebühren enthalten sind, die er lediglich weiterleitet. Die tatsächlichen Notarkosten im engeren Sinne sind daher nicht immer auf den ersten Blick erkennbar.
Maklerprovision –ein struktureller Unterschied zu Deutschland
In Italien ist es üblich, dass der Makler für beide Seiten tätig ist. Das bedeutet: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils eine Provision. In der Praxis bewegt sich diese häufig im Bereich von etwa 3 % pro Partei, kann aber –je nach Region, Objekt und Agentur –auch darüber liegen, üblicherweise zuzüglich Mehrwertsteuer. Dieser Punkt wird von vielen Käufern gern unterschätzt.
Weitere Kosten, die oft übersehen werden
Neben den großen Kostenblöcken entstehen häufig zusätzliche Aufwendungen, zum Beispiel:
- technische Prüfungen oder Gutachten
- Übersetzungen oder Dolmetscher
- Vollmachten
- Bankkosten bei Finanzierung
- administrative Gebühren
Diese Positionen sind individuell, sollten aber von Anfang an mitgedacht werden.
Kaufnebenkosten – Was bedeutet das in der Praxis?
Eine seriöse Gesamteinschätzung liegt häufig im Bereich von: ca. 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis. Diese Zahl ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn klar ist, wie sie sich zusammensetzt. In Einzelfällen –insbesondere beim Kauf von Bauträgern oder bei sehr niedrigen Kaufpreisen – kann die tatsächliche Belastung auch davon abweichen.
Typische Rechenfehler
Steuern falsch angesetzt.
Es wird pauschal vom Kaufpreis ausgegangen – obwohl der Katasterwert relevant sein kann.
Maklerkosten nicht berücksichtigt.
Gerade internationale Käufer übersehen häufig, dass beide Seiten zahlen.
Zusatzkosten ausgeblendet
Nebenkosten werden kalkuliert, aber zusätzliche Aufwendungen nicht eingeplant.
Finanzierung zu spät betrachtet
Bankkosten und Rahmenbedingungen werden erst nach der Kaufentscheidung geprüft.
Einordnung
Die Kaufnebenkosten in Italien sind weder ungewöhnlich hoch noch besonders niedrig. Sie sind vor allem anders strukturiert. Wer diese Struktur versteht, kann realistisch kalkulieren. Wer sie vereinfacht, trifft Entscheidungen auf unklarer Grundlage.
Fazit "Kaufnebenkosten"
Beim Immobilienkauf in Italien entscheidet nicht die Höhe der Nebenkosten über die Qualität der Entscheidung. Sondern die Frage, ob sie verstanden und richtig eingeordnet wurden.
Erst dann lässt sich beurteilen, ob ein Kauf tatsächlich sinnvoll ist – oder nur auf den ersten Blick attraktiv erscheint.
