Immobilienfinanzierung in Italien: Was Ausländer dazu wissen müssen

Viele träumen davon, ein eigenes Haus in Italien zu besitzen – sei es als Ferienimmobilie, Ruhesitz oder Investment. Doch der Weg zur Finanzierung ist nicht ganz einfach, vor allem wenn das Einkommen aus dem Ausland stammt.

Kann ich als Ausländer in Italien eine Immobilie finanzieren?

Ja – aber: Banken im Heimatland finanzieren in der Regel keine Immobilien im Ausland. Grund: Sie können keine Sicherheit auf die ausländische Immobilie eintragen.

Wer jedoch bereits eine Immobilie in Deutschland besitzt, kann diese mit einer Hypothek beleihen und den Erlös für den Hauskauf in Italien nutzen.

Alternativ ist eine Finanzierung direkt über eine italienische Bank möglich – viele Institute sind auf Ausländer ohne Wohnsitz in Italien spezialisiert.

Wie viel finanziert die Bank? Loan-to-Value (LTV)

Die meisten italienischen Banken bieten Ausländern Hypotheken mit einem maximalen Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) von 60 % des Immobilienwerts an.

Das bedeutet: Käufer müssen mindestens 40 % Eigenkapital aufbringen – plus Nebenkosten. Einige Banken verlangen sogar noch höhere Eigenmittel.

Hinweis: Viele Banken vergeben keine Kredite unter €150.000.

Welche Unterlagen braucht man für die Immobilienfinanzierung in Italien?

Persönliche Dokumente zur Hausfinanzierung:

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• Meldebescheinigung
• Nachweis des Familienstands
• Italienische Steuernummer (Codice Fiscale) – Pflicht für jede Finanzierung

Finanzielle Nachweise:

• Aktuelle Gehaltsnachweise (meist die letzten 3 Monate)
• Steuerbescheide der letzten 2 Jahre
• Kontoauszüge
• Nachweise über bestehende Kredite oder Verbindlichkeiten
• Vermögensaufstellung

Objektunterlagen vom Haus in Italien:

• Grundbuchauszug
• Aktueller Katasterplan
• Energieausweis (APE)
• Baugenehmigungen und technische Unterlagen – vor allem bei Altbauten

Wie prüfen italienische Banken die Immobilie?

Die Bank prüft nicht nur die Bonität des Käufers, sondern auch die Immobilie selbst. Dabei werden folgende Punkte bewertet:

1. Marktwert (durch externen Gutachter)
2. Bauzustand
3. Rechtlicher Status (z. B. Genehmigungen, Lasten, Hypotheken)

Diese doppelte Prüfung schützt Käufer. Sie sorgt für Transparenz und hilft, spätere Risiken zu vermeiden.

Vertragsgestaltung: Aufschiebende Bedingung im Vorvertrag

Beim Kauf einer Immobilie in Italien ist es üblich, das Kaufangebot mit einer aufschiebenden Bedingung zu verknüpfen. Diese lautet sinngemäß:

„Der Vertrag wird nur wirksam, wenn der Käufer die Finanzierungszusage der Bank erhält.“

Wird die Finanzierung abgelehnt, kann der Käufer ohne Vertragsstrafe vom Kauf zurücktreten. Diese Praxis ist in Italien gängig und schützt Käufer wie Verkäufer.

Ablauf: Schritt für Schritt zur Immobilienfinanzierung

1. Beantragung der italienischen Steuernummer (Codice Fiscale)
2. Auswahl der Immobilie und erste Prüfung durch die Bank
3. Zusammenstellung aller Unterlagen
4. Bewertung durch unabhängigen Gutachter
5. Kreditentscheidung
6. Vorvertrag mit Finanzierungs-Vorbehalt
7. Notartermin und Grundbucheintrag

Welche Nebenkosten kommen auf Käufer zu?

Beim Immobilienkauf in Italien fallen – neben dem Kaufpreis – folgende Kosten an:

Grunderwerbsteuer: 2 % bei Erstwohnsitz / 9 % bei Zweitwohnsitz
Notarkosten: ca. 1–2 % des Kaufpreises
Grundbuch- und Katastergebühren: pauschal ca. €300–€400
Maklergebühr: meist 3 % + MwSt.
Gutachterkosten und Bankgebühren
Diese Kosten sollten bei der Eigenkapitalplanung berücksichtigt werden.

Risiken: Worauf Ausländer achten sollten

• Banken finanzieren nur den geschätzten Marktwert – liegt dieser unter dem Kaufpreis, muss der Käufer die Differenz selbst tragen.
• Unterlagen aus dem Ausland müssen ggf. beglaubigt oder übersetzt werden.
• Die Kommunikation mit Banken erfolgt meist auf Italienisch – ein Übersetzer oder Immobilienanwalt ist empfehlenswert.

Fazit: Gut geplant ist halb gekauft

Eine Immobilienfinanzierung in Italien ist möglich – auch für Käufer mit Einkommen im Ausland. Wichtig sind eine saubere Vorbereitung, realistische Finanzierungserwartungen und transparente Kommunikation mit der Bank.

Dank der gründlichen Prüfung durch italienische Banken profitieren Käufer von zusätzlicher Sicherheit – finanziell und rechtlich.

Hinweis: Die genannten Zahlen und Verfahren basieren auf aktuellen Informationen von Plattformen wie idealista.it, expertsforexpats.com und revolut.com (Stand: 2025). Die exacten Zahlen können sich jederzeit ändern. Wir vom Netzwerk Italien übernehmen keinerlei Haftung für die Aktualität.